Les terrains sont mis en vente par un notaire de la région. Donc bureaux fermés jusque lundi. De plus, mon mari absent pour son travail et quasiment injoignable... Je trépigne déjà d'impatience. La boule est déjà bien présente dans l'estomac car je sais que si je ne suis pas suffisamment rapide, les terrains seront vendus sous 2 jours. La demande dans cette commune est importante et l'offre peu présente ou à des prix exorbitants. En 3 jours, déjà 163 vues.

Je n’en parle pas encore à mon époux qui n'est pas présent à la maison.

Chance pour nous, il rentre la journée du dimanche pour aller à Star 80 au Country Hall de Liège. Je lui en parle, il adore le coin. Petit, il allait souvent se balader avec les scouts. On n’a pas le temps d’aller le voir ensemble. Moi j’ai déjà été aux repérages la veille. L’exposition est presque parfaite. Arrière à l’est. Terrains hors lotissement avec deux constructions contemporaines à moins de 50 mètres. On va pouvoir faire ce que l’on veut comme construction. Je sais que les prescriptions urbanistiques sont larges. Il se situe à la limite de terres agricoles. Après le terrain, que des prairies ! Le calme à l’état pur !

Dans un premier temps, on est pour le terrain du fond : le 575D.

1e contact avec l'étude notariale:

Le lundi 23/04/2018, à 9h pile, je prends contact avec l’étude du notaire pour demander des renseignements. Comme je m’y attendais, je suis la première à prendre contact pour le terrain. Et là, douche froide. Le terrain est soumis à bail à ferme avec droit de préemption… Je sais ce que cela engendre lorsqu’il y a un fermier sur les terres. C’est le parcourt du combattant. Et ce droit de préemption : lors de l’introduction d’une offre, le notaire doit la soumettre au fermier. S’il veut acheter le terrain, il est prioritaire. Mais je veux m’accrocher ! Ce terrain, c’est le nôtre !

Visite à l'urbanisme:

Le mardi 24/04/2018, il se rend à l’urbanisme la commune de Verviers pour avoir des informations sur le terrain. Il a de la chance, le chef du service est présent. Il est bien en zone constructible, pas de limite de m² constructible, pas d’égout (et pas prévu non plus), pas de gaz. Il lui montre des photos du style de maisons que l’on voudrait. Contemporain, toit plat, crêpis, moellons. Pas de soucis pour ce type de construction. Là, il nous conseille de plutôt choisir le terrain de devant (575C). En étant hors lotissement, nous pouvons orienter la maison en fonction de l’exposition. De plus, pour accéder au terrain du fond, il y aura une allée. Le prix de l’aménagement sera plus conséquent, le prix des impétrants également. 20 000€, c’est un peu beaucoup pour une allée. On choisit donc le terrain de devant.

Mercredi 25/04/2018, je reprends contact avec le notaire. Des personnes se sont renseignées depuis lundi mais personne n’a encore fait d’offre. Ouf ! Comme convenu, je lui envoie par mail une offre pour le terrain 575C. L’offre de départ était de 90€ du m². On propose 84€ pour arriver à 90 000€ pour 1069m². Moins de 24h plus tard, mail du notaire. Offre acceptée !!!!

Nous choisissons de prendre notre notaire rural pour s’occuper de la vente avec le notaire du vendeur. En attendant la rédaction du compromis, je commence à me plonger dans la loi sur le bail à ferme.

Le bail à ferme et le droit de préemption:

Je télécharge sur le net l’article de loi sur les baux à ferme et commence à le lire. Ce qui me tracasse le plus dans un premier temps, c’est le droit de préemption.

Bail à ferme (lien hypertexte)

Passages de l'article de loi:

Immédiatement l’article 52, 7° retient toute mon attention :

« Le preneur ne jouit pas du droit de préemption :

… 7° dans les cas prévus aux articles 6, § 1, 1°, 2° à 5° inclus, et 14 , deuxième alinéa;)

… »

Article 6 : « § 1. Par dérogation à l'article 4, le bailleur peut mettre fin au bail à tout moment en vue de donner aux biens loués une affectation conforme à leur destination finale, lorsque :

1° les baux concernent des terrains qui, vu leur situation au moment du bail, devaient être considérés comme terrains à bâtir ou à destination industrielle sans que des travaux de voirie doivent y être effectués au préalable, et à la condition qu'ils aient été déclarés tels dans le bail;

2° les baux concernent des terrains non bâtis qui, au moment du congé, doivent être considérés comme terrains à bâtir sans que des travaux de voirie doivent y être effectués au préalable; »  

En d’autre terme, le terrain étant un terrain constructible, sans aménagement de voirie, celui-ci n’est pas soumis au droit de préemption. Le bail à ferme peut en outre être résilié dès à présent par le propriétaire actuel. Va s’en suivre une longue et pénible période de 3 mois avant que les choses n'évoluent plus. 

Les pourparlers:

Je prends contact avec mon notaire pour lui signaler ma découverte. J’ai raison, le droit de préemption ne doit pas être notifié au fermier.

Nous attendons le projet de compromis qui arrive le 22/05/2018 soit un mois après l’acceptation de notre offre. Il fait mention de ce droit de préemption. Contact avec mon notaire, qui contacte le notaire du vendeur. Les jours passent à nouveau.

Le second projet de compromis arrive le 04/06/2018. Et encore ce fichu renvoi au droit de péremption. Seule chose ayant changé c’est que notification du droit de préemption ne sera pas faite au fermier si le terrain est constructible. C’est à l’acquéreur à demander le certificat d’urbanisme n°1 à la commune.

Mon époux se rend à la commune pour obtenir ce certificat. Les dames de l’urbanisme tombent des nues. Ce n’est pas à l’acquéreur de faire la demande mais au vendeur. De plus, le notaire du vendeur a déjà introduit la demande le jour même de l’introduction de notre offre. On ressort avec ce certificat en main.

Dès lors, le compromis ne doit absolument plus faire mention de ce droit sous quelconque forme. Le bail à ferme doit simplement être présent.

Contact de notre notaire, attente, relance, attente, …

Le vendeur veut malgré tout notifier au fermier. Refus de notre part.

Attente, relance, ...

Le notaire du vendeur veut demander au fermier d’abandonner son droit avant la signature de l’acte. Refus de notre part.

Attente, relance, attente, ..

Je contact l’étude de Maitre Gregoire à Liège, spécialiste du droit rural et du bail à ferme. Je lui explique mon désarroi face à ce dossier et à l’attitude de nos notaires respectifs. Il me confirme les résultats de mes conclusions. Si nous désirons son aide, il peut écrire au deux études pour un peu leur rappeler le texte de loi ! :-)

Le 09/07/2018, je prends contact personnellement avec l’étude du vendeur. Logiquement, on ne peut pas. Tout contact doit être fait par notaire interposé. La dame m’apprend que le fermier va renoncer à son bail à ferme, que les papiers lui ont été envoyés et qu’elle attend le retour de ceux-ci. Les indemnités de sortie devront être partagées entre le vendeur et nous. Soit 250€ chacun. Nous acceptons et attendons l'envoi du 3e (et dernier nous espérons) projet de compromis pour le signer. 

Le 23/07/2018, de retour de vacances, je recontacte par téléphone notre notaire. Il vient juste de recevoir le compromis ainsi que la copie de renonciation à l’amiable du fermier. 

Nous bloquons la date du 26/07/2018 pour signer le compromis.

En relisant ce 3e compromis,  je me rend compte que dans les clauses particulières il n’y a pas de mention que la vente est conclue et acceptée sous la condition suspensive de la résiliation à l’amiable du bail à ferme par le fermier.

De plus, la copie de renonciation reçue concerne l’autre terrain!

Contact téléphonique immédiat avec notre notaire qui va contacter le notaire du vendeur.

Dans le même temps, j’envoi un mail à ce notaire pour lui spécifié que rendez-vous a été pris avec notre notaire ce jeudi pour la signature. Que si ce rendez-vous doit être reporté, la signature ne pourra se faire avant début septembre. En cause les déplacements professionnels de mon époux.

Le lendemain , le 4e et dernier compromis est envoyé.

Relecture: tout est OK!

Le jeudi 26/07/2018, après plus de 3 mois, nous signons enfin le compromis de vente! D’ici maximum 4 mois nous devrions passer les actes. Juste avant, le fermier renoncera à son bail à ferme. Afin de diminuer les coûts pour l’actuel propriétaire, cette renonciation se fera dans notre acte.

Nous recevons le compromis signé par le vendeur le 23/08/2018. 

Les actes ont enfin pu être signés le 08/11/2018. Soit 200 jours après acceptation de notre offre. 

L'autre terrain a été vendu plus tôt dans la matinée. Lorsque nous sommes arrivés chez notre notaire pour la signature du nôtre, le clerc des vendeurs nous a annoncé qu'en plus d'être arrivé 45 minutes en retard, le fermier en s'asseyant a déclaré : "Moi, je ne signe rien! Ce qui a été signé et dit avant, ce n'est rien du tout. Ici, on est devant un notaire et je ne signe pas!" L'autre acheteur, sans se démonter a déclaré que puisque le terrain n'était pas libre comme convenu, il n'achetait pas. Le fermier a alors retourné une nouvelle fois sa veste en disant qu'il ne pouvait pas faire cela au vendeur...

Ce qui ressort de cette longue histoire, c'est qu'il y avait très certainement une magouille entre le vendeur et le fermier. Le vendeur a déjà cédé beaucoup de parcelles à ce fermier et que les terrains qui nous entourent appartiennent déjà au fermier. En conclusion, nous avons bien fait de ne pas vouloir autoriser la notification au fermier car il aurait pris son droit de préemption. A vouloir jouer, il a perdu ;-) 

J’en profite pour rappeler qu’il ne faut pas prendre comme science infuse tout ce que les notaires disent. Si j’avais laissé faire, le fermier aurait peut-être fait valoir son droit de préemption.

La notification d’une offre de préemption à une personne qui n’est pas titulaire de ce doit a pour effet de lui offrir un tel droit de manière conventionnelle. Si le preneur qui accepte « l’offre » de préemption tout en sachant qu’il n’est pas titulaire d’un tel droit, ou qui aurait dû le savoir, commet une faute extracontractuelle. (Le notaire face au droit de préemption du fermier, Pauline Ramboux 2012-2013, p11, 12, 13).

Nous aurions contesté mais nous serions parti pour une très longue et certainement très pénible procédure.

Le terrain n’aurait pas été libre à l’acte. Nous n’aurions pu « expulser » le fermier qu’après l’obtention de notre permis d’urbanisme.

Donc toujours se renseigner!