Le bail à ferme et le droit de préemption:

Je télécharge sur le net l’article de loi sur les baux à ferme et commence à le lire. Ce qui me tracasse le plus dans un premier temps, c’est le droit de préemption.

Bail à ferme (lien hypertexte)

Passages de l'article de loi:

Immédiatement l’article 52, 7° retient toute mon attention :

« Le preneur ne jouit pas du droit de préemption :

… 7° dans les cas prévus aux articles 6, § 1, 1°, 2° à 5° inclus, et 14 , deuxième alinéa;)

… »

Article 6 : « § 1. Par dérogation à l'article 4, le bailleur peut mettre fin au bail à tout moment en vue de donner aux biens loués une affectation conforme à leur destination finale, lorsque :

1° les baux concernent des terrains qui, vu leur situation au moment du bail, devaient être considérés comme terrains à bâtir ou à destination industrielle sans que des travaux de voirie doivent y être effectués au préalable, et à la condition qu'ils aient été déclarés tels dans le bail;

2° les baux concernent des terrains non bâtis qui, au moment du congé, doivent être considérés comme terrains à bâtir sans que des travaux de voirie doivent y être effectués au préalable; »  

En d’autre terme, le terrain étant un terrain constructible, sans aménagement de voirie, celui-ci n’est pas soumis au droit de préemption. Le bail à ferme peut en outre être résilié dès à présent par le propriétaire actuel. Va s’en suivre une longue et pénible période de 3 mois avant que les choses n'évoluent plus. 

Les pourparlers:

Je prends contact avec mon notaire pour lui signaler ma découverte. J’ai raison, le droit de préemption ne doit pas être notifié au fermier.

Nous attendons le projet de compromis qui arrive le 22/05/2018 soit un mois après l’acceptation de notre offre. Il fait mention de ce droit de préemption. Contact avec mon notaire, qui contacte le notaire du vendeur. Les jours passent à nouveau.

Le second projet de compromis arrive le 04/06/2018. Et encore ce fichu renvoi au droit de péremption. Seule chose ayant changé c’est que notification du droit de préemption ne sera pas faite au fermier si le terrain est constructible. C’est à l’acquéreur à demander le certificat d’urbanisme n°1 à la commune.

Mon époux se rend à la commune pour obtenir ce certificat. Les dames de l’urbanisme tombent des nues. Ce n’est pas à l’acquéreur de faire la demande mais au vendeur. De plus, le notaire du vendeur a déjà introduit la demande le jour même de l’introduction de notre offre. On ressort avec ce certificat en main.

Dès lors, le compromis ne doit absolument plus faire mention de ce droit sous quelconque forme. Le bail à ferme doit simplement être présent.

Contact de notre notaire, attente, relance, attente, …

Le vendeur veut malgré tout notifier au fermier. Refus de notre part.

Attente, relance, ...

Le notaire du vendeur veut demander au fermier d’abandonner son droit avant la signature de l’acte. Refus de notre part.

Attente, relance, attente, ..

Je contact l’étude de Maitre Gregoire à Liège, spécialiste du droit rural et du bail à ferme. Je lui explique mon désarroi face à ce dossier et à l’attitude de nos notaires respectifs. Il me confirme les résultats de mes conclusions. Si nous désirons son aide, il peut écrire au deux études pour un peu leur rappeler le texte de loi ! :-)

Le 09/07/2018, je prends contact personnellement avec l’étude du vendeur. Logiquement, on ne peut pas. Tout contact doit être fait par notaire interposé. La dame m’apprend que le fermier va renoncer à son bail à ferme, que les papiers lui ont été envoyés et qu’elle attend le retour de ceux-ci. Les indemnités de sortie devront être partagées entre le vendeur et nous. Soit 250€ chacun. Nous acceptons et attendons l'envoi du 3e (et dernier nous espérons) projet de compromis pour le signer. 

Le 23/07/2018, de retour de vacances, je recontacte par téléphone notre notaire. Il vient juste de recevoir le compromis ainsi que la copie de renonciation à l’amiable du fermier. 

Nous bloquons la date du 26/07/2018 pour signer le compromis.

En relisant ce 3e compromis,  je me rend compte que dans les clauses particulières il n’y a pas de mention que la vente est conclue et acceptée sous la condition suspensive de la résiliation à l’amiable du bail à ferme par le fermier.

De plus, la copie de renonciation reçue concerne l’autre terrain!

Contact téléphonique immédiat avec notre notaire qui va contacter le notaire du vendeur.

Dans le même temps, j’envoi un mail à ce notaire pour lui spécifié que rendez-vous a été pris avec notre notaire ce jeudi pour la signature. Que si ce rendez-vous doit être reporté, la signature ne pourra se faire avant début septembre. En cause les déplacements professionnels de mon époux.

Le lendemain , le 4e et dernier compromis est envoyé.

Relecture: tout est OK!

Le jeudi 26/07/2018, après plus de 3 mois, nous signons enfin le compromis de vente! D’ici maximum 4 mois nous devrions passer les actes. Juste avant, le fermier renoncera à son bail à ferme. Afin de diminuer les coûts pour l’actuel propriétaire, cette renonciation se fera dans notre acte.

Nous recevons le compromis signé par le vendeur le 23/08/2018.